전세 계약 체크리스트 — 보증금 사기 예방·확정일자·전세보증보험 한 번에
등기부등본 4회 확인부터 전세보증보험 가입까지 보증금을 안전하게 지키는 통합 가이드입니다.
전세 사기의 80% 는 계약 단계에서 막을 수 있습니다. 보증금이 본인 평생 자산이라면 25분만 투자해 확인하세요.
전세 사기 피해는 매년 수조원 규모로 발생하며 피해자의 80% 는 계약 단계의 기본 확인을 놓친 경우입니다. 등기부등본 확인·근저당 비율 계산·확정일자·전입신고·전세보증보험 가입의 5가지 핵심 단계를 본인이 직접 점검하면 사기 피해 대부분을 예방할 수 있습니다.
특히 빌라·오피스텔은 시세 파악이 어려워 깡통전세 위험이 높습니다. 본인 보증금이 집값의 70% 를 초과하면 임대인이 매도해도 보증금 회수가 어려울 수 있어 계약 자체를 피하는 게 안전합니다.
2026년 9월부터 주택도시보증공사(HUG) 의 안심전세 앱이 본격 운영되어 시세·전세가율·임대인 정보를 한 번에 확인할 수 있게 됩니다. 본인 계약 전 반드시 활용해야 할 도구입니다.
최종 검토 2026-05-14 · 정부 정책·금액·기한은 매년 변동될 수 있으므로 신청 시점에 공식 사이트에서 최신 정보를 재확인하시기 바랍니다.
본인 상황을 선택하면 해당 항목만 표시됩니다
1. 계약 전 — 시세·임대인·집 확인
0/8계약서 도장 찍기 전에 모든 위험을 다 잡는 단계입니다.
2. 계약 당일 — 계약서·특약·잔금일까지
0/5계약서에 한 번 더 확인하고 본인을 보호할 특약을 넣는 단계입니다.
3. 잔금·이사 당일 — 보증금 보호 효력 발생
0/4이 단계가 가장 중요합니다. 확정일자와 전입신고가 본인 보증금을 지키는 핵심 도구입니다.
4. 전세보증보험 가입
0/4확정일자·전입신고만으로는 안심 못 합니다. 보증보험이 본인 보증금을 최종 지킵니다.
5. 계약 후 관리 + 만기 대비
0/3보증금 회수까지 안전하게 마무리하는 단계입니다.
자주 묻는 질문
Q.전입신고는 왜 이사 당일에 해야 하나요?▾
법적 대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 발생하기 때문입니다. 단 하루라도 미루면 그 사이 임대인이 새로운 근저당을 설정해도 본인이 우선순위에서 밀립니다. 이사 당일 정부24 온라인으로 처리하는 게 가장 빠릅니다.
Q.확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?▾
확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 부여하지만 경매·임의경매 시 다른 채권자보다 후순위면 회수가 어렵습니다. 확정일자 + 전세보증보험 가입이 안전한 조합입니다.
Q.전세보증보험은 의무인가요?▾
임차인 본인은 의무가 아닙니다. 다만 보증금이 본인 평생 자산이라면 가입을 강력 권장합니다. 임대인이 가입을 거부해도 본인이 직접 HUG·HF·SGI 에 신청할 수 있습니다.
Q.근저당이 있는 집인데 계약해도 되나요?▾
근저당 채권최고액 + 본인 보증금 합계가 집값의 60~70% 이내라면 상대적으로 안전합니다. 70% 초과면 경매 시 본인 보증금 회수가 어려울 수 있어 다른 집을 찾는 게 안전합니다. 80% 초과는 위험 단계입니다.
Q.신축 빌라 전세는 왜 위험한가요?▾
신축 빌라는 시세 형성 전이라 임대인이 시세보다 높은 보증금으로 계약한 뒤 가격이 떨어지면 깡통전세가 됩니다. 또한 임대인이 여러 호실을 동시에 등기 없이 계약한 후 사라지는 사기가 빈발합니다. 신축 빌라는 가능하면 매매 후 6개월~1년 이상 지난 매물을 선택합니다.
Q.임대인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?▾
만기 후 14일 이내 반환되지 않으면 내용증명을 보내고, 임차권 등기 명령(법원) 을 신청한 뒤 이사 가능합니다. 등기를 마치면 다른 집으로 이사해도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관이 먼저 보증금을 지급합니다.
Q.월세에도 확정일자가 필요한가요?▾
네. 월세도 보증금이 있으면 확정일자 + 전입신고로 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또한 월세세액공제(12%, 총급여 7천만원 이하) 도 확정일자가 있어야 받을 수 있습니다.
Q.안심전세 앱은 언제부터 쓸 수 있나요?▾
주택도시보증공사 안심전세 앱은 2026년 9월부터 본격 운영됩니다. 시세·전세가율·임대인 위험 정보를 한 번에 조회할 수 있어 계약 전 필수 도구가 됩니다.